17/03/2025

מבוא

השקעה בנדל"ן היא אחת הדרכים הפופולריות ביותר לבניית עושר בטווח הארוך. עם זאת, בחירת היעד המתאים להשקעה יכולה להשפיע בצורה משמעותית על התשואה הפוטנציאלית. בכתבה זו נבחן שתי ערים מרכזיות – בודפשט ולונדון – ונשווה ביניהן במונחים של מחירי נכסים, תשואות, רגולציה, מיסוי ותחזיות עתידיות. האם כדאי להשקיע בבירה ההונגרית הצומחת או במטרופולין הבריטי המבוסס?

1. מחירי נכסים – איפה ההשקעה משתלמת יותר?

בודפשט:

הנדל"ן בבודפשט מציע מחירים נמוכים משמעותית בהשוואה ללונדון. נכון ל-2025, המחיר הממוצע למ"ר בדירה במרכז בודפשט עומד על כ-4,000-5,500 אירו, בעוד שבאזורים הפריפריאליים המחירים נמוכים אף יותר. העיר מציעה הזדמנויות מצוינות עבור משקיעים שמחפשים נכסים במחירים אטרקטיביים עם פוטנציאל לעליית ערך משמעותית.

לונדון:

לונדון, לעומת זאת, ידועה כשוק נדל"ן יוקרתי עם מחירים גבוהים במיוחד. המחיר הממוצע למ"ר בדירה במרכז לונדון נע סביב 10,000-15,000 ליש"ט, כאשר אזורים כמו מייפייר וצ'לסי מציגים מחירים אף גבוהים יותר. מחירי הנדל"ן בלונדון נמצאים ברמות שיא, דבר שמקשה על משקיעים חדשים להיכנס לשוק.

מסקנה:

בודפשט מציעה נקודת כניסה נוחה יותר להשקעה עם עלויות נמוכות משמעותית לעומת לונדון.

2. תשואות משכירות – היכן הרווחים גבוהים יותר?

בודפשט:

בודפשט ידועה בתשואות הגבוהות שהיא מציעה למשקיעי נדל"ן. תשואות השכירות בעיר נעות בין 4% ל-7%, כאשר דירות קטנות במרכז העיר מספקות את התשואות הגבוהות ביותר.

לונדון:

בלונדון התשואות נמוכות יותר ועומדות על ממוצע של 2.5% – 4%. בשל מחירי הרכישה הגבוהים, הכנסות משכירות אינן בהכרח מכסות את עלויות ההשקעה בטווח הקצר, במיוחד אם לוקחים בחשבון את העלויות הנלוות כמו ארנונה ותחזוקה.

מסקנה:

בודפשט מובילה באופן משמעותי בכל הנוגע לתשואות משכירות.

3. רגולציה ומיסוי – אילו חסמים קיימים למשקיעים זרים?

בודפשט:

הונגריה היא אחת המדינות הידידותיות ביותר למשקיעים זרים בתחום הנדל"ן. אין מגבלות משמעותיות על רכישת נכסים על ידי משקיעים בינלאומיים, והליכי הרכישה פשוטים יחסית. המס על רווחי הון עומד על 15%, והשכרת נכסים מחויבת במס הכנסה של 15% בלבד, כאשר קיימות אפשרויות לניכוי הוצאות.

לונדון:

בריטניה הטילה שורה של מגבלות מס על משקיעים זרים בשנים האחרונות. מס הרכישה (Stamp Duty) יכול להגיע עד ל-12% עבור נכסים יקרים. נוסף על כך, מס רווחי הון על מכירת נדל"ן יכול להגיע ל-28%. כל אלו הופכים את לונדון לפחות אטרקטיבית עבור משקיעים בינלאומיים בהשוואה להונגריה.

מסקנה:

בודפשט מציעה מערכת מיסוי ורגולציה ידידותית יותר למשקיעים זרים.

4. יציבות השוק ותחזיות עתידיות

בודפשט:

שוק הנדל"ן בבודפשט נמצא במגמת צמיחה מתמדת. ההשקעות הזרות, פיתוח התשתיות והביקוש הגובר לשכירות מצד סטודנטים ותיירים מחזקים את היציבות של השוק. עם זאת, עליית מחירים מהירה עשויה להוביל לרוויה עתידית.

לונדון:

לונדון היא אחת הערים היציבות בעולם מבחינה כלכלית ונדל"נית, אך אי-הוודאות הכלכלית בעקבות הברקזיט, האינפלציה הגבוהה והקשחת הרגולציה מקשים על משקיעים להפיק רווחים גבוהים.

מסקנה:

בודפשט מציעה פוטנציאל צמיחה גדול יותר, בעוד שלונדון מהווה השקעה בטוחה יותר לטווח הארוך.

5. איכות החיים למשקיעים ולשוכרים

בודפשט:

בודפשט מספקת איכות חיים גבוהה בעלות נמוכה. העיר מציעה שירותים מודרניים, מערכת תחבורה ציבורית מפותחת וחיי תרבות עשירים. יוקר המחיה נמוך יחסית, מה שמגדיל את הביקוש לשכירות מצד תושבים מקומיים וזרים.

למידע נוסף על שוק הנדל"ן בבודפשט

---

לונדון:

לונדון מציעה את אחת מרמות איכות החיים הגבוהות בעולם, אך במחיר גבוה. דמי השכירות, עלויות המחיה והמסים הכבדים הופכים את החיים בעיר למאתגרים עבור רבים.

מסקנה:

בודפשט מציעה שילוב טוב יותר של איכות חיים ועלות מחיה נמוכה.

סיכום

פרמטר	בודפשט	לונדון
מחיר למ"ר	4,000-5,500 €	10,000-15,000 £
תשואה משכירות	4%-7%	2.5%-4%
מיסוי על רווחי הון	15%	עד 28%
מס רכישה	4%	עד 12%
רגולציה למשקיעים זרים	ידידותית	מגבילה
ביקוש לשכירות	גבוה	גבוה

בעוד שלונדון נותרה שוק יציב ויוקרתי, בודפשט מציעה כיום הזדמנויות טובות יותר למשקיעים המעוניינים בתשואות גבוהות, מחירי כניסה נוחים ומיסוי אטרקטיבי. מי שמחפש השקעה בטוחה ויציבה לטווח הארוך ימצא בלונדון אפשרות מעניינת, אך מי שמחפש תשואות גבוהות ופוטנציאל צמיחה יעדיף את בודפשט.

בין אם אתם משקיעים מנוסים או מחפשים את ההזדמנות הראשונה שלכם בנדל"ן, חשוב לבצע מחקר מקיף ולהתייעץ עם מומחים לפני קבלת החלטה. אז, היכן תשקיעו ב-2025? להשוואה של נדל"ן בבודפשט עם ברלין.