15/01/2025

שוק הנדל"ן בבודפשט ממשיך לעורר עניין רב בקרב משקיעים מכל רחבי העולם. בשנת 2025 צפויים להתרחש שינויים משמעותיים בשוק, והבנת המגמות הנוכחיות והעתידיות היא מפתח לקבלת החלטות השקעה מושכלות. האם זו הזדמנות יוצאת דופן או סיכון שצריך לקחת בחשבון? במאמר זה ננתח את מגמות השוק, נבחן את הגורמים המשפיעים וננסה לצפות את כיוון השוק לשנה הקרובה.

מגמות השוק הנוכחיות והשפעתן על תחזית 2025

בשנים האחרונות שוק הנדל"ן בבודפשט התאפיין בעלייה מתמדת במחירים, וזאת בזכות ביקוש גבוה מצד משקיעים מקומיים וזרים כאחד. מגפת הקורונה הביאה לתנודות בשוק, אך גם חיזקה את התפיסה שנדל"ן הוא השקעה בטוחה ויציבה לטווח ארוך.

כיום ניתן לראות מגמה של עלייה בביקושים לדירות במרכז העיר ובאזורים מתפתחים בפרברים. זאת לצד תהליכי פיתוח עירוניים ותשתיות חדשות שמובילים לעלייה בערך הנכסים. גם הכניסה של חברות בינלאומיות רבות לשוק ההונגרי מייצרת ביקוש גבוה לדירות להשכרה לטווח ארוך וקצר.

בנוסף, המעבר לעבודה היברידית והשינויים בהרגלי המגורים יוצרים ביקוש גבוה לדירות מרווחות עם מרפסות וגינות, מה שמשפיע על מחירי הנדל"ן בפרברים.

גורמים המשפיעים על עליית או ירידת מחירים

1. ריבית

אחד הגורמים המרכזיים המשפיעים על מחירי הנדל"ן הוא גובה הריבית. ריבית נמוכה מאפשרת ללווים לקבל משכנתאות בתנאים נוחים יותר, מה שמגביר את הביקוש לנכסים ויכול להוביל לעליית מחירים. בהונגריה, נכון לשנת 2024, חווינו תקופה של עליות חדות בריבית בשל התמודדות עם אינפלציה גלובלית ואתגרים כלכליים, אך לאחרונה החלה הריבית להתייצב וצפויה להמשיך במגמת ירידה הדרגתית ב-2025.

מגמה זו של ירידת ריבית צפויה להשפיע באופן חיובי על שוק הנדל"ן ועל הנכסים המוצעים למכירה. ראשית, לווים פרטיים יוכלו לקחת הלוואות במחירים נוחים יותר, דבר שיעודד זוגות צעירים ומשפחות להיכנס לשוק הנדל"ן בהונגריה, בין אם ברכישת דירה ראשונה ובין אם כהשקעה. שנית, משקיעים זרים שזיהו את הפוטנציאל של בודפשט כיעד אטרקטיבי יוכלו לממן השקעות בתנאים נוחים יותר.

בנוסף, ירידת הריבית עשויה להשפיע גם על שוק ההשכרה. בעלי נכסים עשויים למצוא הזדמנויות לממן מחדש משכנתאות קיימות, מה שיוריד את העלויות החודשיות שלהם ויאפשר להם להציע מחירי שכירות תחרותיים יותר. זהו תמריץ נוסף למשקיעים המעוניינים בנכסים מניבים להשקעה ארוכת טווח.

יחד עם זאת, חשוב לזכור כי ריבית נמוכה לאורך זמן עלולה גם להוביל לביקוש יתר, דבר שעשוי לגרום לעליית מחירים לא מבוקרת. לכן, יש לעקוב אחר מדיניות הבנק המרכזי בהונגריה ולבחון כיצד הוא מנהל את האיזון בין עידוד צמיחה כלכלית לבין שליטה באינפלציה.

בנוסף לכך, בשנת 2025 צפוי כי ריבית הבנק המרכזי תרד ל-9% בממוצע, בהשוואה ל-13% בשנת 2023. ירידת ריבית זו תאפשר למשקי בית מקומיים לשדרג את תנאי הדיור שלהם או להשקיע בדירות נוספות. לפי הערכות, הירידה תוביל לעלייה של 15%-20% במספר הלווים החדשים בשוק הנדל"ן המקומי, מה שיחזק את מגמת עליית המחירים.

2. אינפלציה

המאבק באינפלציה נמשך, אך נראה כי הממשלה ההונגרית נוקטת בצעדים לצמצום הלחצים האינפלציוניים. יציבות כלכלית תורמת לביטחון המשקיעים ומספקת קרקע נוחה לצמיחת שוק הנדל"ן.

בהונגריה חווינו אינפלציה גבוהה במיוחד בשנים האחרונות, כאשר בשנת 2022 היא הגיעה לכ-24.5%. הממשל המקומי נקט במדיניות מוניטרית ופיסקלית מחמירה על מנת לצמצם את האינפלציה, והצפי לשנת 2025 עומד על ירידה לשיעור של 3.6%. הירידה באינפלציה תורמת ליציבות השוק ומעודדת משקיעים לחזור ולפעול בתחום הנדל"ן.

במקביל, הצעדים להפחתת האינפלציה מגדילים את הכוח הקנייה של הצרכנים המקומיים ומקטינים את העלויות התפעוליות של משקיעים ובעלי נכסים. גורם זה עשוי להוביל לשיפור בתשואות על השקעות נדל"ן ולצמצום סיכונים פיננסיים הכרוכים ברכישת נכסים.

בנוסף, הירידה באינפלציה תאפשר למשקיעים זרים לתכנן את השקעותיהם בהונגריה בצורה יציבה יותר, ללא חשש מתנודות קיצוניות בערך הנכסים או בעלויות המימון.

3. ביקוש והיצע

הביקוש לנכסים בבודפשט ממשיך לעלות, בעוד ההיצע מוגבל. הבנייה החדשה אינה מספיקה כדי לענות על הביקוש הגובר, מה שתורם להמשך עליית מחירים. נוסף על כך, משקיעים זרים ממשיכים לראות בבודפשט יעד אטרקטיבי בזכות המחירים הנמוכים יחסית לערי בירה אחרות באירופה.

נכון לשנת 2024, מספר התחלות הבנייה החדשה בעיר ירד ב-10% לעומת שנת 2023, מה שמחזק את מגמת המחסור בהיצע. זאת בעוד הביקוש לדירות במרכז העיר ובאזורים מתפתחים ממשיך לעלות בכ-12% מדי שנה.

יתרה מכך, על פי נתוני שוק, מחיר ממוצע למ"ר במרכז בודפשט עומד על כ-3,000 אירו, בעוד שבווינה השכנה המחיר הממוצע למ"ר עומד על כ-6,500 אירו. הפער במחירים הופך את בודפשט לאטרקטיבית במיוחד עבור משקיעים שמחפשים נכסים מניבים במחירים תחרותיים.

הביקוש הגבוה לדירות להשכרה, במיוחד בקרב תיירים וסטודנטים זרים, ממשיך לחזק את השוק. דירות להשכרה לטווח קצר מציעות תשואות של כ-7%-8% בשנה, מה שמושך משקיעים נוספים להיכנס לשוק זה.

4. רגולציה ממשלתית

רגולציה ממשלתית משחקת תפקיד חשוב בשוק הנדל"ן. ממשלת הונגריה נוקטת בצעדים שנועדו להגן על רוכשי דירות ולהבטיח יציבות בשוק. למשל, חוקים להגבלת מחירי השכירות והקפאת מיסוי על רכישת נכסים משפיעים באופן ישיר על מחירי הנדל"ן.

צעדים אלו עשויים להפחית את הלחץ על שוק השכירות ולהגביר את האטרקטיביות של רכישת נכסים כהשקעה. כמו כן, תמריצים ממשלתיים למשפחות צעירות, כגון מענקים לרכישת דירה ראשונה, מגבירים את הביקוש ומחזקים את השוק המקומי. בשנת 2025 צפויים צעדים נוספים להפחתת מיסוי למשקיעים זרים, מה שעשוי להוביל לעלייה בהשקעות בינלאומיות.

5. תשתיות ופיתוח עירוני

תהליכי הפיתוח העירוני בבודפשט משפיעים בצורה משמעותית על שוק הנדל"ן. השקעות בתשתיות חדשות, כמו שדרוג מערכות תחבורה ציבורית, סלילת כבישים חדשים ושיפוץ מבנים היסטוריים, מגדילים את האטרקטיביות של אזורים שונים בעיר.

פרויקטים כמו שיפוץ קווי מטרו והקמת מרכזים מסחריים חדשים בפרברים תורמים לעלייה בערך הנכסים באזורים אלו. משקיעים שמזהים את הפוטנציאל באזורי פיתוח יכולים ליהנות מעליית ערך משמעותית בטווח הארוך. בשנת 2025 צפוי שדרוג נוסף של קווי הרכבת הקלה והרחבת אזורי מסחר, מה שיחזק את מגמת הפיתוח בעיר.

6. תעסוקה וכלכלה מקומית

שוק הנדל"ן קשור באופן ישיר למצב הכלכלה המקומית ולרמות התעסוקה. כששיעורי האבטלה נמוכים והכלכלה צומחת, יש יותר אנשים שמחפשים לרכוש או לשכור נכסים. בהונגריה, שיעור האבטלה ירד ל-3.6% נכון לסוף 2024, והממשלה ממשיכה לעודד צמיחה כלכלית באמצעות תמריצים עסקיים והשקעות זרות.

הצמיחה הכלכלית מושכת גם אוכלוסייה חדשה לעיר, במיוחד אנשי מקצוע מתחומי הטכנולוגיה והשירותים הפיננסיים. מגמה זו יוצרת ביקוש לדירות יוקרה ולדיור להשכרה לטווח ארוך.

7. תיירות ומגזר ההשכרות הקצרות

בודפשט היא אחת מערי התיירות המובילות באירופה, עם מיליוני מבקרים בשנה. תעשיית התיירות הפורחת משפיעה באופן ישיר על שוק הנדל"ן, בעיקר על תחום ההשכרות לטווח קצר (Airbnb ודומיו).

התיירים מחפשים דירות נוחות במרכז העיר, מה שמעלה את הביקוש לנכסים להשכרה לטווח קצר בעיקר ברובעים המבוקשים יותר. מגמה זו מגדילה את התשואות למשקיעים, אך גם יוצרת לחצים רגולטוריים שמטרתם להסדיר את תחום ההשכרות ולמנוע פגיעה בשוק הדיור המקומי.

 

שילוב הגורמים הללו – ירידת הריבית, התמתנות האינפלציה, פיתוח תשתיות והביקוש הגבוה מול היצע מוגבל – מצביע על כך שמחירי הנדל"ן בבודפשט צפויים להמשיך לעלות בשנת 2025, מה שהופך את ההשקעה בעיר להזדמנות אטרקטיבית עבור משקיעים.

 

 

השוואה לשנים קודמות והסקת מסקנות לגבי 2025

במהלך חמש השנים האחרונות נרשמה עלייה מתמדת במחירי הנדל"ן בבודפשט, גם בתקופות משבר כלכלי. המגמות מצביעות על כך ששוק הנדל"ן בעיר ממשיך לשמור על יציבות, ואף מתאושש מהר יותר ממדינות אחרות במרכז אירופה.

אם נשווה את השוק לשנים קודמות, נראה שבשנת 2025 צפוי להימשך הקו של עליית מחירים מתונה אך יציבה. תהליכי הפיתוח המואצים בעיר והביקוש הגבוה מצד משקיעים ומשפחות צעירות יתרמו לכך שהשוק ימשיך לצמוח.

האם כדאי להשקיע בנדל"ן בבודפשט בשנת 2025?

התשובה הקצרה היא – בהחלט כן! בודפשט מציעה למשקיעים הזדמנות נדירה ליהנות מתשואות גבוהות בנכסים להשכרה, לצד עליית ערך הנכס בטווח הארוך. השוק ההונגרי ממשיך ליהנות מיציבות יחסית, ורמת המחירים הנמוכה יחסית לעומת ערים אחרות באירופה מאפשרת כניסה לשוק גם למשקיעים עם הון עצמי מוגבל.

ההשקעה בנדל"ן בבודפשט בשנת 2025 צפויה להיות בטוחה ומשתלמת, במיוחד עבור מי שמחפש השקעות לטווח ארוך. השוק מציע מגוון רחב של אפשרויות – מדירות במרכז העיר להשכרה לטווח קצר, ועד נכסים בפרברים המתאימים למשפחות.

שוק הנדל"ן בבודפשט לשנת 2025 מציג פוטנציאל חיובי ואופטימי עבור משקיעים. השילוב בין ירידת הריבית, הביקוש הגבוה והפיתוח העירוני המתמשך מצביע על כך שהמחירים ימשיכו לעלות, אך בצורה מתונה ומבוקרת.

למי שמחפש השקעה יציבה ובטוחה באחת הערים המבטיחות באירופה – בודפשט היא יעד שלא כדאי לפספס. זהו הזמן המתאים לשקול כניסה לשוק ולהבטיח לעצמכם נתח בשוק הנדל"ן המתפתח של הבירה ההונגרית.